Quels impacts de la signature de « l’Avenant » sur la détention d’actifs immobiliers français structurés via le Luxembourg ?

Le 5 septembre 2014, les Ministres des Finances français et luxembourgeois ont signé un quatrième avenant (“l’Avenant”) à la convention tendant à éviter les doubles impositions et à établir des règles d'assistance administrative réciproque en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune signée le 1er avril 1958 (“le Traité”). L’objectif principal de cet Avenant consiste à attribuer le droit d’imposer les plus-values réalisées lors du transfert de titres de sociétés a prépondérance immobilière dans l’Etat dans lequel les immeubles sont situés.

Apres le second amendement à la Convention signé le 24 novembre 2006 ayant attribué à la France le droit de taxer les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles détenus par des sociétés de droit luxembourgeois, ce nouvel avenant sonne la fin des schémas de détention d’actifs immobiliers français structurés via le Luxembourg.

 

I. Imposition des plus-values réalisées lors du transfert de titres de sociétés à prépondérance immobilière française par une société luxembourgeoise

 

L’Avenant confirme la fin prévisible du régime fiscal favorable résultant de l’application combinée des dispositions actuelles du Traité attribuant au Luxembourg le droit de taxer les plus-values réalisées par des société luxembourgeoises lors de la cession de sociétés à prépondérance immobilière françaises et du régime luxembourgeois d’exonération des plus-values de cession de titres.

En effet, l’Avenant introduit un nouveau paragraphe 4 à l’article 3 du Traité qui prévoit que les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou toute autre institution ou entité, dont l'actif ou les biens sont constitués pour plus de 50% de leur valeur ou tirent plus de 50% de leur valeur – directement ou indirectement par l'interposition d'une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités – de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont imposables que dans cet Etat.

En d’autres termes, les transferts de titres de sociétés à prépondérance immobilière française seront désormais taxés en France quelque soit le nombre d’entités interposées entre les immeubles français et la société luxembourgeoise : application du prélèvement au taux de 33,1/3% sur la plus-value (ce prélèvement est imputable sur l’impôt sur les sociétés français) ainsi que des éventuelles contributions additionnelles.

Les biens immobiliers affectés par une société à sa propre activité industrielle ou commerciale ne sont pas pris en considération pour l'application de cette disposition.

Ces modifications devraient impacter de manière significative les investisseurs étrangers ayant interposés une société de droit luxembourgeois lors de l’acquisition d’immeubles situés en France via un « Special Purpose Vehicle » (« SPV »).

 

II. Entrée en vigueur

 

Les Parlements français et luxembourgeois doivent à présent approuver l’Avenant. Une fois l’Avenant adopté, chacun des Etats devra notifier à l’autre que les procédures internes nécessaires à l’entrée en vigueur ont été réalisées.

L’Avenant entrera alors en vigueur le premier jour du mois suivant le jour de réception de la dernière des notifications susmentionnées. Ces dispositions s’appliqueront pour l’imposition des revenus générés lors de l’année civile ou de l’exercice social ayant débuté après l’année civile d’entrée en vigueur.

En fonction des délais de ratification dans chacun des Etats, l’Avenant devrait donc trouver à s’appliquer à compter du 1er janvier 2015 ou du 1er janvier 2016.   

Les conséquences de ces nouvelles mesures doivent dès lors être rapidement anticipées et des solutions alternatives doivent être mises en place afin de limiter, dans la mesure du possible, les effets de cet accord entre les deux Etats.

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